Droits et obligations du locataire et du propriétaire

Être locataire ou propriétaire d’un logement engage à certaines obligations et donne aussi certains droits. Pour éviter les mauvaises surprises, il vaut mieux bien connaître ces droits et obligations. Voici quelques règles de base.

Vous êtes locataire

Vous devez payer le loyer et les charges locatives à la date convenue du bail, assumer les réparations locatives, utiliser paisible¬ment le logement (ne pas le dégrader, ne pas causer de troubles de voisinage, etc.), accepter les travaux de réparation et entre¬tien du logement ou des parties communes, ne pas transformer le logement (à moins de l’accord écrit du propriétaire), vous assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie…), en souscrivant une assurance habitation. Attention, si vous ne le faites pas, votre propriétaire pourra, dans certaines conditions, en souscrire une à vos frais.

Vous êtes propriétaire

Vous devez délivrer au locataire un loge¬ment décent avec des équipements en bon état de fonctionnement, effectuer toutes les réparations autres que locatives, assurer un usage paisible au locataire. Vous devez éga¬lement délivrer gratuitement au locataire une quittance de loyers et de charges. Son envoi peut être effectué électroniquement, par mail.

Le bail

Le bail, ou contrat de location, est un document écrit qui précise les droits et obligations du locataire et du propriétaire. Il peut être établi entre vous, sur papier libre, ou éventuellement avec l’aide d’un professionnel (agent immobilier ou notaire). Chacun doit en conserver un original.

Le bail doit comporter un certain nombre de clauses telles que :

  • le nom et adresse du propriétaire,
  • la durée de la location et la date de prise d’effet du bail,
  • la description du logement, de ses annexes et la surface habitable,
  • l’énumération des parties communes, ainsi que les équipements et accessoires faisant l'objet d'un usage commun,
  • la désignation des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication,
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement, ses règles de révision éventuelles,
  • le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire si ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail,
  • le montant du dépôt de garantie (limité à un mois de loyer sans les charges en location vide),
  • le cas échéant le montant et la nature des travaux qui ont été éventuellement effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ou depuis le renouvellement de ce dernier.

Diverses pièces doivent obligatoirement être annexées au bail, telles que le dossier de diagnostic technique, une « notice d'information » faisant référence aux droits et obligations des locataires et bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours dont ils peuvent disposer en cas de litige, l’information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble ou encore, si le logement loué est situé dans une copropriété, les extraits du règlement de copropriété.

En cas de location meublée, la réglementation est moins stricte. Néanmoins un bail écrit, dont le contenu est partiellement, réglementé est obligatoire.

L’état des lieux

Il s’agit d’un document capital qui décrit le logement loué. C’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire, que le propriétaire pourra, le cas échéant, demander la réparation de certains éléments détériorés. Le locataire et le propriétaire doivent constater l’état des lieux ensemble, d’un commun accord, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Ils le consignent par écrit.

Sachez que vous pouvez désormais demander au bailleur (par lettre recommandée avec avis de réception) de compléter l'état des lieux dans un délai de 10 jours après son établissement. Si cette demande est refusée, vous pourrez alors saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Le dépôt de garantie

Le propriétaire peut demander au locataire le versement d’un dépôt de garantie, limité à un mois de loyer sans les charges en location vide. Au départ du locataire, il doit être rendu, dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées dues par le locataire en cas de dégradations liées à un usage anormal du logement.

Toutefois, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois. En cas de non-conformité le délai de restitution reste de 2 mois.

Cautionnement

Le propriétaire peut demander au locataire un engagement de caution. Attention, en location vide, la rédaction de cet acte est strictement réglementée et le cumul d’une assurance loyers impayés et d’un cautionnement n’est pas toujours autorisé.

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